因房貸利率下降引發(fā)的話題熱度居高不下，部分聲音要予以理性分辨。例如有人認(rèn)為，房貸利率下降將引發(fā)需求增長(zhǎng)、進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。這是只關(guān)注需求端、不分析供給端變化的片面結(jié)論，可謂“只見樹木不見森林”。房貸利率變化對(duì)房?jī)r(jià)可能產(chǎn)生的影響，要結(jié)合需求端、供給端、價(jià)格預(yù)期三方面因素統(tǒng)籌考量。

從需求端看，房貸利率下降有助于減少購(gòu)房者的財(cái)務(wù)成本，進(jìn)而可能帶動(dòng)需求回暖。8月22日，5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）從4.45%降至4.3%。此前，監(jiān)管部門已將首套房貸款利率的下限調(diào)整為“不低于5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)”，也就是說(shuō)，目前首套房貸款利率可低至4.10%。房貸利率下降一定會(huì)引發(fā)需求端快速反彈嗎？答案是否定的。目前受新冠肺炎疫情多地散發(fā)影響，部分居民的收入出現(xiàn)較大波動(dòng)甚至無(wú)法按時(shí)還房貸。此時(shí)降低房貸利率，更大的作用在于幫助受困個(gè)體渡過難關(guān)，而非強(qiáng)烈刺激市場(chǎng)需求。

需注意，除了需求端，供給端也發(fā)生了變化，供給也可能回暖。今年1月至7月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降6.4%，其中住宅投資下降5.8%。5年期以上LPR下降后，房地產(chǎn)企業(yè)的中長(zhǎng)期貸款利率也隨之下降。從短期看，這有助于降低房企融資成本，緩解部分房企的資金鏈緊張困境，為“保交樓”創(chuàng)造條件。從中長(zhǎng)期看，融資成本降低能夠減少房企的生產(chǎn)成本，加之監(jiān)管部門已多次提出“保障房地產(chǎn)合理融資需求”，在二者的綜合作用下，房地產(chǎn)投資可能出現(xiàn)回暖，從而增加供給。

分析了需求端、供給端，我們?cè)賮?lái)看價(jià)格預(yù)期。之所以要理性看待房貸利率下降的影響，是因?yàn)樗P(guān)乎價(jià)格預(yù)期，而預(yù)期又是影響住房?jī)r(jià)格的重要變量。購(gòu)房者在實(shí)際判斷的過程中通常會(huì)形成兩類預(yù)期，即適應(yīng)性預(yù)期和理性預(yù)期。前者是指，購(gòu)房者可能基于過去的住房?jī)r(jià)格趨勢(shì)，形成對(duì)未來(lái)住房?jī)r(jià)格的預(yù)期；后者是指，購(gòu)房者可能基于各種信息而非僅僅是過去趨勢(shì)形成對(duì)未來(lái)住房?jī)r(jià)格的預(yù)期。預(yù)期穩(wěn)則價(jià)格穩(wěn)、市場(chǎng)穩(wěn)。當(dāng)前，不論是房貸利率下降，還是保障房地產(chǎn)合理融資需求，都是穩(wěn)定預(yù)期的必要舉措。

由此可見，若價(jià)格預(yù)期穩(wěn)定且需求端、供給端均有所回暖，房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)走勢(shì)。因此，由房貸利率下降直接得出房?jī)r(jià)上漲的結(jié)論，這并不科學(xué)。此次5年期以上LPR下降的主要影響是降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本、提振市場(chǎng)主體信心、促進(jìn)信貸有效需求回升；與5年期以上LPR掛鉤的房貸利率下降，其主要作用是幫助購(gòu)房者節(jié)約利息、增加可支配收入，從而提振消費(fèi)預(yù)期。二者協(xié)同發(fā)力，進(jìn)一步鞏固經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。

接下來(lái)，各地要堅(jiān)持“房住不炒”定位，在遵守全國(guó)房貸利率下限的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身實(shí)際情況，如區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口特征等，因地制宜執(zhí)行好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，保障房地產(chǎn)合理融資需求，加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展。